Агентство недвижимости «Реконструкция и Развитие+»

Вопросы и ответы

В данном разделе агенты и юристы нашей компании отвечают на ваши вопросы. Вы также можете задать свой вопрос по ссылке внизу

Вопреки распространенному мнению о наличии льгот у пенсионеров, в части принятия наследства на недвижимое имущество никакими специальными нормами пенсионеры не обладают. Инвалиды первой и второй групп имеют льготу в размере 50% по всем видам нотариальный действий (п.2 ст. 333.38 НК РФ), в том числе и за выдачу свидетельства о праве на наследство.

Необходимо отметить, что все физические лица (в том числе и пенсионеры и инвалиды) освобождены от уплаты государственной пошлины при выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство при наследовании: жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом, квартиры, комнаты или долей в указанном недвижимом имуществе, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжают проживать в этом доме (этой квартире, комнате) после его смерти (п.5 ст. 333.38 НК РФ).

При вступлении в наследство на недвижимое имущество, помимо получения свидетельства о праве на наследство от нотариуса, необходимо зарегистрировать право собственности. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию составляет 2000 р. (за исключением регистрации прав собственности на земельные участки (доли в земельных участках), на предприятия и на доли в общем имуществе многоквартирного дома) (пп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ). От уплаты этой пошлины освобождены лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (пп. 15 п. 1 ст. 333.35 НК РФ). В этом случае им необходимо иметь документ, выданный в установленном порядке. Большая часть пенсионеров и инвалидов может быть признана соответствующими данной категории.

На вопрос ответила: Десницкая Ирина Николаевна

В случае, если супругами не был заключен брачный контракт, то правоотношения супругов в части приобретения, распоряжения имуществом супругов регулируется нормами Семейного Кодекса РФ и Гражданского Кодекса РФ.

В соответствии с п 3. ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» - «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки»

Право собственности на недвижимое имущество, подлежит обязательной государственной регистрации. (Ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости») Так, при отчуждении недвижимости (продаже, дарении, мене) требуется нотариально удостоверенное согласие супруга собственника недвижимости, в случае, если имущество является совместно нажитым. Т.е., если, например, квартира была приобретена в порядке приватизации, получена в дар, принята в наследство или если квартира была приобретена до заключения брака, то распорядится ею возможно и без согласия супруга.

При сдаче недвижимости в длительную аренду (более 1 года) требуется согласие как супруга арендатора, так и супруга арендодателя, т.к. это сделка, требующая государственной регистрации.

Если же брачным договором установлен иной, отличный от законодательно установленного режим распоряжения имуществом супругов, то необходимо соблюсти нормы такого брачного договора, ознакомить с оригиналом договора противоположную сторону сделки и представить оригинал договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок при проведении сделки.

При покупке недвижимости нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя не требуется, т.к. государственная регистрация сделки (договора купли-продажи) не производится. Закон подразумевает, что такое согласие имеется, и приобретенная недвижимость становится совместно нажитым имущество супругов (если брачным договором не установлен иной режим). При приобретении недвижимости на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи требуется нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя. По этой же причине требуется и согласие супруга покупателя при заключении договора ренты недвижимого имущества, т.к. законом предусмотрена обязательная нотариальная форма для такого договора.

При покупке недвижимости с использованием средств ипотечного кредита также требуется согласие супруга покупателя, поскольку свою собственность покупатель передает в залог банку (ипотека), а ипотека также подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст. 131. ГК РФ (ипотекой в силу закона).

На вопрос ответил: Хлыбов Александр Иванович

На обжалование(оспаривание) договора дарения жилого помещения родственники дарителя имеют право, в случае если есть основания для признания такой сделки ничтожной, указанные в статьях 168-172 ГК РФ, равно как и любое заинтересованное лицо. Например, в случае, если даритель является недееспособным (т.е. признанный таковым судом вследствие психического расстройства). В случае совершения притворной сделки (например, продажа доли в жилом помещении путем заключения договора дарения, если удастся доказать, что передача денежных средств состоялась). Родственники также имеют право требовать возврата всего полученного по такой сделке у одаряемого в пользу дарителя.

В случае, если сделка оспоримая (ст. 174-179 ГК РФ), родственники дарителя далеко не всегда имеют право заявить иск о признании такой сделки ничтожной. В частности, по основаниям, указанным в статьях 178, 179 ГК РФ (Сделка, совершенная под влиянием заблуждения; Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения..) сделка может быть оспорена только по иску самого дарителя. Если даритель ограничен в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), то сделка может быть оспорена только по иску попечителя. Родственники не имеют такого права, кроме того случая, когда родственник – попечитель. Если же даритель является психически больным настолько, что на момент совершения сделки не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, то в соответствии со ст. 177 ГК РФ родственники могут заявить иск о признании сделки ничтожной. Однако им надо будет доказать, что их права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения дарения.

Отмена дарения – юридически значимое действие, возможность совершения которого регулируется ст. 578 ГК РФ. Правом на отмену дарения обладает сам даритель, за одним исключением. Абзац. 2, п.1, ст 578 ГК РФ гласит: «В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя». В этом случае, если родственники дарителя докажут, что они являются наследниками, у них возникает право требовать отмены дарения.

На вопрос ответил: Блинов Дмитрий Анатольевич

Законодательством Российской Федерации установлен порядок распоряжения недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего гражданина.

Ст. 21. ГК РФ «Дееспособность гражданина» гласит: «1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак….»

Таким образом, в подавляющем большинстве случаев (за исключением особенных, связанных с ранним заключением брака, или случаев, когда гражданин, достигший 16 лет работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или занимается предпринимательской деятельностью и признан дееспособным по решению органов опеки и попечительства или по решению суда) граждане, не достигшие 18 летнего возраста, не являются дееспособным в полной мере.

Ограничения дееспособности касаются, в том числе и способности такого гражданина совершать сделки с недвижимым имуществом (приобретать, отчуждать, сдавать в аренду и залог).

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с недвижимость, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, с недвижимостью могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Если несовершеннолетний ребенок является владельцем недвижимого имущества или долей в нем, то для продажи квартиры (доли в квартире) понадобится предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ОО и П) (п.1 Ст. 28 ГК РФ и п.2 Ст. 37 ГК РФ).

Следует отметить, что в случае приобретения квартиры с использованием средств ипотечного кредита и наделением в ней долей несовершеннолетнего (если конечно банк согласен на это) также требуется предварительное разрешение ОО и П, поскольку одновременно с приобретением права собственности, квартира передается в залог банку.

Заявление о предварительном разрешении на заключение сделки подаётся в ОО и П по месту жительства несовершеннолетнего его законным представителем. В г. Москве заявление также поддерживает и сам несовершеннолетний, достигший 10 лет. Если у несовершеннолетнего два законных представителя (отец и мать), то требуется заявление обоих.

ОО и П обязан выдать предварительное разрешение (или отказ) в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

ОО и П, выдавая предварительное разрешение на сделку с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, ставит условие, при котором эта сделка может быть совершена. Специалисты ОО и П руководствуются ст. 60 Семейного Кодекса РФ, ФЗ РФ № 48-Ф «Об опеке и попечительстве», нормативными актами соответствующего субъекта РФ и муниципального образования. Принцип выдачи предварительного согласия – сделка не должна быть направлена на уменьшение имущества несовершеннолетнего и должна совершаться к выгоде несовершеннолетнего.

Как правило, условием одобрения сделки купли-продажи является приобретение несовершеннолетним аналогичного по стоимости, площади и потребительским качествам жилья. Иногда сделка производится с условием зачисления на личный счёт несовершеннолетнего денежной суммы, составляющей стоимость отчуждаемого имущества. Этими деньгами можно распорядиться законному представителю несовершеннолетнего также с предварительного согласия ОО и П.

В случае, если несовершеннолетний находится под опекой или попечительством, то предварительное согласие ОО и П требуется и в случае отчуждения жилого помещения, где несовершеннолетний не является собственником, но проживает и пользуется.

Совершение сделки при отсутствии предварительного разрешения ОО и П , в случаях, когда такое разрешение требуется в соответствие с законом, влечет её недействительность. Истцом в суде может быть законный представитель, так и ОО и П, а также сам несовершеннолетний, после достижения совершеннолетия и обнаружения им факта ущемления своих прав. Необходимо отслеживать исполнение условий выданного ОО и П предварительного разрешения на сделку, в том числе и своевременного предоставления документов, подтверждающих исполнение условий в ОО и П. Установленное неисполнение условия может повлечь расторжение сделки.

На вопрос ответила: Савельева Светлана Алексеевна

Не нашли ответа на свой вопрос? Спросите