Обновление 218-ФЗ защитит дольщиков, но квартиры могут подорожать

В июле 2017-го президентом был подписан закон, внесший существенные изменения в долевое строительство. От этого цены на новую недвижимость Зеленограда и по всей стране могут вырасти, но нормативный документ поможет защитить дольщиков.

Ужесточение требований к строителям

Существенно ограничился перечень предприятий, которые могут выступать застройщиками по ДДУ. В их числе остались:

• ООО.
• ПАО.
• АО.

С 2018-го компании с другими организационно-правовыми формами смогут возводить квартиры за МКАД и где-либо еще, используя нормы не ФЗ-218, а другие, о которых мы поговорим.

Требования к опыту застройщика тоже увеличились. Компания может выполнять эту функцию при соблюдении двух условий:

• опыт на рынке более 3 лет;
• возведено и сдано не менее 10 тыс. м

Очевидное ограничение, закрывающее рынок для новичков, можно обойти, воспользовавшись новой нормой от законодателей. Статус застройщика (для стажа) дадут в случае участия в качестве генподрядчика или техзаказчика. Благодаря этому отсекаются мошенники, стремящиеся быстро заработать. Чтобы получить статус, им придется поработать несколько лет на вторых ролях.

Теперь застройщик обязан проводить экспертизу проектной документации независимо от того, что именно он будет строить по ДДУ.

Повышение финансовой устойчивости исполнителя

Что нужно сделать организатору с 2018 года, чтобы возводить недвижимость в Зеленограде по договорам долевого строительства:

• иметь средства в объеме не менее 10 % от стоимости проекта. Теперь компания не может арендовать технику – ее придется покупать;
• минимизировать обязательства на использование средств по ДДУ не на строительство до 1 %. Нецелевые расходы сводятся к минимуму.

Финансовые ограничения тоже сильно отразятся на рынке:

• расходы на рекламу, банковские услуги, коммунальные счета, зарплаты и другие затраты застройщика не должны совокупно превышать 10 % от стоимости проекта. Для большинства компаний это невыполнимо. Очевидно, что цены будут расти или качество самих проектов начнет падать;
• объем авансовых платежей застройщика не более 30 %. Они могут использоваться только на проектные, строительные работы, устройство инженерных коммуникаций;
• отчитываться за деньги от дольщиков придется за каждый дом отдельно. Компании не смогут незаметно жонглировать средствами между проектами;
• ужесточен контроль банковских операций. Теперь компания не вправе открывать более 1 расчетного счета. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть счета в одном банке.

Идея создания компенсационного фонда с взносами в 1,2 % от стоимости каждого договора – попытка ослабить нагрузку, создаваемую страховыми компаниями, устанавливающими высокие страховые ставки в сфере строительства, имеющего высокие риски.

Теперь застройщикам вообще нельзя заниматься какой-либо другой деятельностью. Директор и бухгалтер не должны иметь непогашенную судимость за экономические и госприступления. Девелопер каждые 3 месяца должен отчитываться на специальном портале, что повышает прозрачность его работы.

Когда закон вступит в силу, купить квартиру в Зеленограде по ДДУ будет безопаснее. Но дополнительная нагрузка и серьезные ограничения могут сказаться на стоимости жилья.