Рынок вторичной недвижимости считается самым опасным. Есть множество нюансов, которые позволяют признать сделку недействительной, даже если покупатель все условия выполнил. Эксперты рынка недвижимости рассказали о пяти типах квартир, которые перед сделкой нужно проверять особенно тщательно или вовсе избегать.
Представьте: вы купили квартиру, но тут на пороге появляется некто и заявляет, что у него есть право вечно проживать на данной жилплощади. Такое бывает — это люди, отказавшиеся от своих прав на приватизацию.
Сейчас сделки могут проходить с зарегистрированными в квартире жильцами, это не считается нарушением. Старые владельцы до ее совершения, а новые владельцы — после перехода прав собственности имеют право выписать людей, у которых долей в квартире нет. Однако если человек отказался от участия в приватизации жилья, но остался зарегистрированным в квартире, у него возникает пожизненное право владения жильем.
Опасно покупать квартиру у человека, получившего наследство менее трех лет назад. Три года длится срок исковой давности, в течение которого другие наследники могут претендовать на эту жилплощадь.
Если квартира наследуется по завещанию, то нет гарантии, что оно единственное. Пожилые люди могут писать их «по настроению», а их родственники вынуждены выяснять отношения в суде. При этом крайним может оказаться именно покупатель такой квартиры — горе-продавец должен вернуть деньги, но взыскать их не так-то просто.
Не советуют эксперты покупать квартиры и по договору ренты. «Главным минусом в данном случае становится неопределенность периода заключения договора, ведь получатель платежей может прожить еще долго и даже пережить плательщика ренты», — объясняет Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум».
Кроме того, соглашение о ренте легко расторгнуть за неисполнение плательщиком обязательств.
В этом случае уже понесенные расходы не компенсируются.
«Например, известен случай, когда арендодатель ренты на протяжении восьми лет вносил все необходимые платежи по ренте, но в итоге договор был расторгнут, поскольку согласно оговоренным срокам в квартире не был выполнен ремонт», — рассказывает специалист.
Всегда есть риск, что родственники рентополучателя смогут оспорить передачу квартиры, доказав, что не все пункты договора ренты исполнялись. «Я помню случай, когда родственники специально прятали квитанции, о которых рентодатель не знал, а затем использовали этот факт против него», — говорит Круглова.
Также к легко расторгаемым сделкам относится дарение. К примеру, если выяснится, что имел место факт передачи денег, то есть дарение ненастоящее.
Или если подарена квартира была не родственнику, такие сделки сомнительны и могут быть расторгнуты, если окажется, что на бывшего владельца было оказано давление.
Квартиры с долгами тоже не стоят покупки, особенно если их владельцы уже вошли в стадию судебных тяжб. При сумме долговых обязательств более 500 тысяч рублей человек может объявить себя банкротом, а его недвижимость, в том числе проданная за минувшие три года, пойдет в счет покрытия долгов. Предугадать финансовую устойчивость продавца не получится, а вот проверить его по базам данных арбитражных судов можно. Некоторые пытаются сбыть жилье с рук, даже уже находясь в стадии признания финансовой несостоятельности.
Новый бич квартирных сделок — материнский капитал. Желающих обналичить его много, но это незаконно. Продавцы тщательно скрывают наличие «детских денег» в сделке. Покупка квартир с маткапиталом не может быть проведена без разрешения Пенсионного фонда, который обязует родителей в течение полугода после продажи выделить долю несовершеннолетним детям. По факту это соблюдается не всегда. «При самом плохом раскладе ПФР может инициировать расторжение сделки с туманными перспективами возврата уплаченных денег новому собственнику», — поясняет Круглова.
